ХУДАЛДААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗАХ ЗЭЭЛИЙН БОЛОН ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ЯЛГАА

“Үнэлгээ”-ний уламжлалт тодорхойлолт нь ямар нэгэн зүйл бусад зүйлийг эсвэл үйлчлэл солилцоход ноѐрхдог хүч юм. Харин өргөн хүрээнд тайлбарлавал үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ, зах зээлийн үнэлгээ, даатгалын үнэлгээ, үнэлсэн өртөг, өр төлөлтийн үнэлгээ болон өөрчлөлтийн үнэлгээ зэрэг олон төрлийн үнэлгээ байдаг. Энэ нийтлэлийн хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний төрлүүдийн талаар үзэх бөгөөд, худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүдийн хувьд ойлгомжгүй байдал үүсгэдэг хөрөнгө оруулалтийн үнэлгээ болон зах зээлийн үнэлгээний ялгааг илүү тайлбарлан хүргэж байгаа болно. Мэдээллийг RE/MAX Mongolia маркетинг, судалгааны албанаас олон улсын үнэлгээний зарчимд тулгуурлан олон улсын сэтгүүл, вэб сайтуудад нийтлэгдсэн судалгааны материалуудын үзүүлэлтүүдийг суурь болгож бэлтгэн хүргэж байна.

ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ТӨРӨЛ

Юуны өмнө, худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний нийтлэг төрлүүдийг авч үзсэний дараа хөрөнгө оруулалт болон зах зээлийн үнэлгээний ялгааг жишээний хамт тодруулъя.

Зах зээлийн үнэлгээ нь ерөнхийдөө зээлийн баталгаа гаргах зориулалтаар хэрэглэгддэг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ юм. Үнэлгээчдийн Холбоо нь Мэргэжлийн үнэлгээчдийн нэгдсэн дүрэм журамд зах зээлийн үнэлгээг тусгайлан тодорхойлсон байдаг. Үнэлгээчдын холбооноос үзэхэд зах зээлийн үнэлгээ нь худалдагч болон худалдан авагч талууд ухаалаг шийдвэр гаргаж тухайн үнэ ямар нэг нөлөөнд автаагүй гэдгийг ойлгож шударга худалдааны нөхцлийн дагуу нээлттэй болон өрсөлдөөнт зах зээлд оролцоход тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн боломжит үнийн хувилбарыг гаргадаг байна.

Хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ гэдэг нь хөрөнгө оруулагчийн шаардлага, татварын үнэлгээ болон санхүүгийн судалгаанд тулгуурлан гаргасан тодорхой хөрөнгө оруулагчийн үнэлгээг хэлнэ.

Даатгалын үнэлгээ –Гэмтэж болох үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хэсэгт тавих даатгалын үнэлгээнд хамаарна.

Үнэлсэн өртөг – Үнэлсэн өртөг гэдэг нь татварын зөвлөхөөс үл хөдлөх хөрөнгөд тавьсан албадан гаргуулах татварын өртгийг хэлнэ.

Өр төлөлтийн үнэлгээ –Энэ нь тухайн хөрөнгө албан дуудлага худалдаа, татварын худалдаа болон барьцаалагдсан эд хөрөнгийн худалдааны тухайн хөрөнгөд тавих үнэлгээг хэлнэ. Худалдааны нөхцөл хязгаарлагдмал, хөрөнгө зах зээлд гарах нөхцөл хомс үед өр төлөлтийн үнэлгээг ашигладаг.

Орлуулах үнэлгээ – Үндсэн хөрөнгөтэй ижил эсвэл ойролцоо орлох бүтцийг үндсэн бүтэцтэй орлох өртөг

Үл хөдлөх хөрөнгөд дээрх үнэлгээний аль нь ч ноогдох боломжтой бөгөөд аль ч үнэлгээ бие биенээсээ ялгаатай. Энэ нь худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнүүдийн талаар ойлгохын тулд санах гол зүйл юм. Тэр тусмаа зах зээлийн болон хөрөнгө оруулалтын үнэлгээний ялгааг тодорхойлоход хэрэгтэй.

ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ХАНДЛАГА

Зах зээлийн өртөг нь үнэлгээгээр тодорхойлогдоно. Худалдааны зээлийн баталгааны үед ихэнх зээлдүүлэгч нь гуравдагч талаас үнэлгээ гаргаж зах зээлийн өртгийг тодорхойлохыг шаарддаг бөгөөд энэ нь зээлийн тодорхой хэмжээг болон барьцаа үнийг гаргадаг.

Үнэлгээ гарагчид нь зах зээлийн өртгийг хэрхэн тодорхойлдог вэ? Үнэлгээ гаргагч нь зах зээлийн өртгийг гаргахаасаа өмнө тухайн хөрөнгийн хамгийн дээд болон боломжит ашиг ямар байхыг тодорхойлно. Хөрөнгийн хамгийн дээд болон боломжит ашиг гэдэг нь тухайн хөрөнгөөс хуулийн дагуу гарах ашгийн өнөөгийн хамгийн дээд үнэлгээ юм. Энэхүү үйл явц нь хөрөнгийн хуулиар зөвшөөрөгдсөн хэрэглээг ойлгох болон тухайн бүс нутгийн дүрэм журмыг үнэлэхээс эхэлдэг.

Хуулиар зөвшөөрөгдсөн хэрэглээг авч үзсэний дараа тухайн орон нутгийн дүрэм журмын хүрээнд биет байдлын хэрэглээг тодорхойлно. Энэ нь тухайн хөрөнгийн биет байдал болох байрлал зүй, хэмжээ, ерөнхий зураглал зэргийг харгалзан үздэг.

Эцэст нь хуулийн дагуух зөвшөөрөгдөх хэмжээ болон биет байдлыг тодорхойлж санхүүгийн магадлагааг гаргана. Санхүүгийн магадлагааг гаргаснаар санхүүгийн хамгийн өндөр ашиг бүхий боломжийг гаргана.

Санхүүгийн хамгийн өндөр ашиг бүхий боломжийг гаргасны дараа үнэлгээ гаргагч нь зах зээлийн өртгийг тодорхойлно. Үнэлгээ гаргагчдын хувьд зах зээлийн өртгийг гаргахад 3 хандлагыг хэрэглэдэг. Үүнд: Худалдааны харьцуулалтын арга, үнийн арга болон орлогын арга ба үүнийг хийхийн тулд шууд капиталын аргачлал болон мөнгөны урсгалын хорогдлыг үнэлэх загварын алийг нь ч ашиглаж болох юм. Бид аргуудыг нарийвчлан хэлэлцэх боловч товч хэлбэрээр доор дүгнэе.

Худалдааны харьцуулалтын арга

Худалдааны харьцуулалтын арга нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг өөр нэг ижил төстэй хөрөнгийг хамгийн сүүлд худалдан авсан үнэтэй холбохыг хэлнэ. Үнэндээ тухайн 2 хөрөнгө яг адилхан биш хэдий ч энэ арга нь сүүлд зарагдсан харьцуулж болохуйц олон гүйлгээнүүд байгаа үед үнийн боломжит тооцооллийг гаргаж өгнө.

Орлого голчлох арга

Орлогод суурилсан аргачлал нь зах зээлийн түвшинд тухайн хөрөнгийн бий болгох ашгийг тооцоолон гаргадаг. Орлогод тулгуурлан хөрөнгийн үнэлгээ гаргах 2 арга байдаг нь шууд капиталд тулгуурласан болон буурсан мөнгөний урсгалын үнэлгээний аргачлал юм.

Үнийн аргачлал

Үнийн аргачлал нь нийт элэгдлийг үл харгалзан үл хөдлөх хөрөнгийн дахин дахин нөхөгдөх үнэд тулгуурладаг. Нийт элэгдэл доорх гурван зүйлээс шалтгаалж болно: биет элэгдэл, үйл ажиллагааны элэгдэл болон гадаад элэгдэл. Нөхвөр үнэ тодорхойлогдож нийт элэгдэл тооцогдсоны дараа тухайн хөрөнгийн тохиромжит үнэлгээг гаргахын тулд тухайн элэгдлийн үнийг газрын үнэ дээр нэмнэ.

Үнэлгээний нийцэл

Бүрэн хэмжээний үнэлгээ хийхэд дээрх үнэлгээний аргуудыг нийцүүлэх ба эцсийн үнэлгээг гаргахад дэнсэлсэн дундажыг баримтална. Жишээ нь өндөр жинтэйг орлогын арга руу оруулж болно хэмээн тодорхойлогдож магадгүй ба учир нь харьцуулж болох боломжит мэдээлэл хомс бөгөөд энэ нь эцсийн зах зээлийн үнэлгээнд нөлөөлөх боломжтой юм. орлогын арга дээр үндэслэсэн

ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ҮНЭЛГЭЭНИЙ АРГАЧЛАЛУУД

Зах зээлийн үнэлгээний үйл явцын хувьд зээл олгоход үнэлгээ гаргаж буй үнэлгээчид тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг хэн нэгэн авахын тулд ямар үнэ төлөгдөхийг тодорхойлдог бол хөрөнгө оруулагчдын хувьд ч гэсэн тухайн хөрөнгийг одоо болон ирээдүйд хэр зэрэг үнэд хүрэхийг тодорхойлдог. Тухайн хөрөнгө оруулагчийн хөрөнгө оруулах үндэслэл болон төлөх татварын хэмжээг оролцуулан тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд түүнийг хэр хэмжээний мөнгө төлж байгааг тодорхойлсон үнэлгээг хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ гэнэ.

Хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ нь хөрөнгө оруулагчийн хөрөнгө оруулах зорилгоос хамаардаг учраас хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ нь түүний хувьд маш чухал байдаг. Хөрөнгө оруулагчид нь үнэлгээний ижил арга ашигласан ч өөр өөр хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ гаргах боломжтой. Хөрөнгө оруулагчдын хувьд үнэлгээний олон аргачлалыг ашиглах боломжтой бөгөөд үнэлгээчид шиг дүрэм журмыг чандлан баримтлах шаардлагагүй байдаг. Хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ гаргахад хэрэглэдэг нийтлэг аргачлалууд:

Борлуулалтын харьцуулалт– Энэ нь дээр дурьдагдсан, үнэлгээчдийн ашигладаг борлуулалтын харьцуулалтын аргачлалтай ижил юм. Ерөнхийдөө хөрөнгө оруулагчид нь ижил үл хөдлөх хөрөнгийн хэмжээ, нэгжийг харьцуулна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн нийт орлогийг үржүүлэх – Үл хөдлөх хөрөнгийн нийт орлогыг үржүүлэх аргыг ашиглан тухайн хөрөнгийн нэг жилд бий болгох ашгийг үржүүлэн гаргаж хөрөнгө оруулалтийн үнэлгээг гаргах энгийн аргачлал юм. Энэхүү аргыг ашиглахдаа ижил дэд салбарт буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулдаг.

Хөрөнгийн тэнцүү хуваах– Энэ бол хөрөнгө оруулалтын үнэлгээг тогтоох бас нэгэн энгийн харьцуулалт юм. Энэ нь эхний жилийн татвар ноогдуулаагүй мөнгөний урсгалыг тодорхойлж нийт анхны хөрөнгө оруулалтанд хуваах арга юм.

Капиталын шууд урсгал – Энэ нь дээр дурьдагдсан, үнэлгээчдийн ашигладаг капиталын шууд урсгалын аргачлалтай ижил юм. Худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд, нийт орлогын урсгалыг хөрөнгөжүүлэх замаар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн болон хөрөнгө оруулалтын үнэлгээг гаргах нийтлэг арга юм.

Мөнгөний урсгалын хорогдол– Мөнгөний урсгалын хорогдлын арга нь дотоод хөрөнгийн эргэлт, цэвэр үнэлгээ болон капиталын хуримтлалын харьцуулалт хийхэд ашигладаг. Энэ харьцуулалтын арга нь хурдан бөгөөд амар арга хэдий ч мөнгөний урсгалын хорогдлын судалгаагаар шийдэгдэх хэд хэдэн уламжлалт хязгаарлагдмал арга юм.

ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ҮНЭЛГЭЭ БОЛОН ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ҮНЭЛГЭЭ

Дээр үзсэнчлэн зах зээлийн үнэлгээ нь голдуу үнэлгээчнээр тодорхойлогддог, нээлттэй зах зээлд байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ юм. Харин хөрөнгө оруулалтын үнэлгээний хувьд хөрөнгө оруулагчийн хөрөнгө оруулалтын онцгой шалгуур болон зорилгод тулгууралсан, бие даасан хөрөнгө оруулагчаар тодорхойлогддог.

Ялгааг харахын тулд нэгэн жишээг авч үзье. Доорх мөнгөний урсгал бүхий жижиг байрыг бие даасан хөрөнгө оруулагч худалдан авсан гэж үзье.

Дээрх хүснэгтэд үзүүлсэн шиг хөрөнгө оруулагчийн 10%-ийн хөнгөлөлттэй байхад үл хөдлөх хөрөнгө нь нийт 210,820 ам.долларын мөнгөний урсгалыг бий болгож байна. Энэхүү үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд нийт 1,200,000 ам.долларын худалдан авах өртөгтэй боловч дээрх судалгаагаар хөрөнгө оруулагч нь 1,410,820 ам.доллар хүртэл төлөх төлөвтэй хэдий ч хүссэн зорилтдоо хүрэх боломжтой байна. Энэхүү тооцоог хэрхэн гаргадгийг үзэхийг хүсвэл Мөнгөний урсгалын үнэлгээ болон боломжит

хөрөнгө оруулалтын ашгийг хэрхэн гаргадаг тухай судлах шаардлагатай.

Дээрх судалгаанаас харахад хөрөнгө оруулагч нь 960,000 ам.долларын зээл (зээлийг 80%-аар үнэлсэн) авах боломжтой бөгөөд 20 гаруй жилийн хугацаанд 5%- ийн элэгдэл тооцно. Тэгвэл санхүүгийн баталгаа гаргах үйл явцад банк гуравдагч талын үнэлгээг шаардаж тухайн үнэлгээнд хөрөнгө оруулагчийн төлж байгаа 1,200,000 ам.доллар бус 1,000,000 ам.долларын үнэлгээ тогтоосон гэж үзье. Энэ нь зээл авахаар урьдчилан төлөвлөсөн 960,000 ам доллараас 800,000 ам доллар болж буурна. Харамсалтай нь ийм тохиолдолд худалдагч тал 1,200,000 ам доллараас доогуур үнээр худалдахаас татгалздаг. Өөрөөр хэлбэл энэ зах зээлийн хувьд хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ нь зэх зээлийн үнэлгээнээс өндөр гарч байна. Энэ нь гэрээ хийхэд хангалттай юу?

Тэгвэл доорх хүснэгтэд үзүүлсэнчлэн шинэ мөнгөний урсгал нь хөрөнгө оруулагчдад ямар байдал үүсгэхийг үзье:

Үүнээс үзэхэд шинэ зээлийн хэмжээ 22%-аас 16% болж буурсан байна. Энэ нь хөрөнгө оруулагчийн төлөвлөсөн ашгаас хэтэрч байна. Ийм байдлаар гэрээ хийх нь зүйтэй юу? Мэдээж, энэ нь байдлаасаа шалтгаална.

Ихэнх тохиолдлуудад хөрөнгө оруулалт болон зах зээлийн үнэлгээ нь бараг тэнцүү байх шаардлагатай ч зарим үед зөрөх нь бий. Зарим үед хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээнээс өндөр байх нь бий. Энэ нь тухайн худалдан авагчийн гаргасан үнэлгээ нь мэдээлэл сайтай худалдан авагчийн үнэлгээнээс өндөр байх тохиолдолд ийм хариу гардаг. Жишээ нь, компаниа өргөжүүлэн замын эсрэг талд буй шинэ барилгад нүүн орж, дэд салбарт буй өрсөлдөгчдийг дарахын тулд зах зээлийн үнэлгээнээс илүү ихийг төлдөг. Зах зээлийн үнэлгээнээс дээгүүр болон доогуур үнэлэх нь стратегийн хувьд ашигтай байх ч хуулийн үндэслэлтэй байх ѐстой. Хөрөнгө оруулагчдын хувьд ээлтэй санхүүгийн нөхцлүүд эсвэл шилжүүлж болохгүй татварын хөнгөлөлтөөс шалтгаалж хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээнээс дээгүүр байдаг.

Харин зарим тохиолдолд хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээнээс доогуур байх нь бий. Тухайн хөрөнгийн төрөл таны мэргэшсэн төрлийн хөрөнгө биш байх тохиолдолд ийм байдал үүснэ. Жишээ нь та нийтийн байр барьдаг байснаа боломжит зочид буудал барихаар төлөвлөж байсан боловч хэлбэлзэлтэй үнээс шалтгаалж дотоод хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээнээс

бага гарах боломжтой. Мөн одоогийн бүтээгдэхүүний төрөлд тулгуурлан дунджаас дээгүүр ашиг олохоор төлөвлөхөд хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээнээс доогуур байна. Үүнээс үүдэн хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээнээс доогуур байхад гэрээ хийх тохиолдлууд ч байдаг. Иим тохиолдлуудад ойлгомжгүй байгаа зүйлд анхааралтай хандах хэрэгтэй.

ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН МЭРГЭЖИЛТНҮҮДИЙН ДҮГНЭЛТ

Хамгийн өргөн хэрэглэгддэг үнийн бодлого бол гүйлгээ хийхдээ хөрөнгө оруулалтын болон зах зээлийн үнэлгээний аль алийг сайтар харгалзан үзэх. Хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээнээс хавь илүү бодит байдаг учраас нөлөөнд автах боломжтойг санаарай. Тиймээс худалдан авагч нар Хөрөнгө оруулалтын үнэлгээний нөлөөний хохирогч болохгүйн тулд холбогдох зах зээлийн үнэлгээг үргэлж тооцож байдаг. Хэрэв хэн нэгэн тэдний худалдааны зүгээс хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээнээс зөрж байна гэвэл ийм байдалд мэрэгжилтнүүд маш хянуур байх хэрэгтэй байдаг байна. Итгэхээсээ өмнө баталгаажуул энэ бол үнэлгээний мэргэжилтнүүдийн баримталдаг зарчим.

ХУДАЛДААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗАХ ЗЭЭЛИЙН БОЛОН ХӨРӨНГӨ..

2019-10-09

ХУДАЛДААНЫ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗАХ ЗЭЭЛИЙН БОЛОН ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ЯЛГАА